Consideraciones previas, legislación objeto.
Los contratos de arrendamiento dependiendo cuando se celebraron le son de aplicación directa una u otra ley:
· Ley 29/1994, de 24 de Noviembre, de arrendamiento urbanos. A la que nos referiremos como la LAU.
· Real Decreto - Ley 2/1985, de 30 de Abril, sobre medidas de política económica artículo 9º
· Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre (normas relativas al contrato de inquilinato del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos)
· Código Civil en lo no regulado por las anteriores.
Nos referiremos siempre a los arrendamientos como si hubieran sido celebrados con posterioridad a la entrada en vigor de la LAU 1994, y para las viviendas no suntuarios, salvo que expresamente se diga otra cosa.
La LAU 1994 vigente para todos los contratos celebrados a partir de su entrada en vigor regula distinguiendo los arrendamientos:
· De vivienda:
· No suntuaria: superficie inferior a 300 m2 o renta inicial inferior a 5,5 veces el SMI.
· Suntuarias: superficie superior a 300 m2 o renta inicial superior a 5,5 veces el SMI. En estas se fija libremente las condiciones de alquiler, en caso que no haya acuerdo se aplica lo establecido para las no suntuarias.
· Uso distinto de vivienda: temporada de verano, para ejercer actividad industrial, comercial... : se rigen por lo convenido entre arrendador y arrendatario al celebrar el contrato.
La duración inicial puede pactarse libremente entre arrendador y arrendatario, pero existe un plazo mínimo de cinco años, de forma que los contratos de duración pactada inferior a cinco años se prorrogan obligatoriamente para el arrendador por plazos anuales, a voluntad del arrendatario, hasta llegar a los cinco años. Artículo 9 LAU 1994
El arrendatario puede concluir el arrendamiento comunicándolo al arrendador con un mes de antelación a la terminación del plazo pactado o de cualquiera de sus prórrogas.
Si transcurridos cinco años, ninguno del los contratantes manifiesta su intención de no renovar el contrato con un mes de antelación a la fecha prevista de su terminación, el arrendamiento se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más.
Durante el transcurso del plazo inicial o de cualquiera de las prórrogas, no puede el arrendatario abandonar la vivienda. En caso de hacerlo, deberá indemnizar al arrendador los perjuicios que se le causen.
Obras
Obras a cargo del arrendador: el arrendador está obligado a realizar las reparaciones necesarias para la conservación de la vivienda en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, con las siguientes excepciones:
· Que el deterioro sea imputable al arrendatario.
· Que los daños impliquen la destrucción de la vivienda arrendada por causa no imputable al arrendador.
El arrendatario debe soportar la realización por el arrendador de obras de conservación o mejora, que no puedan demorarse hasta la terminación del contrato, aunque se vea privado de una parte de la vivienda.
Si a consecuencia de las obras la finca resulta inhabitable, el arrendatario puede optar entre suspender el contrato o proceder a su extinción, sin indemnización alguna.
A cargo del arrendatario: son por cuenta del arrendatario las pequeñas reparaciones que exija el desgaste del uso ordinario.
El arrendatario no puede realizar sin el consentimiento del arrendador obras que modifiquen la configuración de la finca arrendada o de sus accesorios o que provoquen la disminución de su estabilidad o seguridad.
Renta, actualizaciones
La renta será la libremente pactada por las partes. Se actualizará:
· Durante los primeros cinco años, anualmente según el IPC
· A partir del sexto año, la actualización se regirá por lo acordado entre arrendador y arrendatario. Si no hay acuerdo, cada año con arreglo al IPC.
A falta de pacto se abonará mensualmente en los siete primeros días del mes.
El resto de asuntos sólo necesita mayoría simple.
Arrendamientos para uso distinto del de vivienda
Se rigen por lo convenido entre arrendatario arrendador, y en ausencia de acuerdo:
Cesión y subarriendo: el arrendatario que ejerza una actividad empresarial o profesional puede ceder el contrato o subarrendar la finca sin el consentimiento del arrendador. De ser así el arrendador puede elevar la renta en el 10% en caso de subarriendo parcial, el 20% si es total. Artículo 32 LPH.
Subrogación: al fallecimiento del arrendatario que realizaba una actividad empresarial o profesional, sus herederos pueden subrogarse en los derechos y obligaciones de aquel hasta la extinción del contrato.
Indemnizaciones: Art. 34 LPH 1994. La extinción del arrendamiento por transcurso del plazo da derecho al arrendatario a que el arrendador le indemnice, en concepto de pérdida de clientela, si concurren los requisitos:
· Haber ejercido actividad de venta al público durante los últimos cinco años en el local
· Haber manifestado su voluntad de renovar por al menos cinco años más y por la renta acordada.
· Iniciar en el mismo municipio el ejercicio de la misma actividad dentro de los seis meses siguientes a la extinción del arrendamiento.
También tiene derecho a indemnización si el arrendador o un tercero inician en el local objeto del arrendamiento la misma actividad u otra afín, beneficiándose de la clientela generada por el arrendatario, en el plazo de un año a contar desde la extinción del arrendamiento.
Impagados: desahucio y reclamación de rentas
Artículo 40.2 LPH "El arrendador, en los supuestos de resolución del contrato por falta de pago, podrá ejercer acumulada y simultáneamente la acción de resolución del contrato y la reclamación de las cantidades adeudadas"
Quiere decir que en la misma demanda se ejercen las dos acciones, lo que se supone que es más rápido y económico que si se tienen que emprender dos procedimientos diferentes. Sí deberíamos impulsar un procedimiento distinto, si lo que pretendemos cobrar son cláusulas indemnizatorias, u otro tipo de cantidades de naturaleza distinta de la renta. Artículo 438.3 LEC
